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Copropriété

Définir le projet

Les copropriétés présentent un intérêt majeur pour le développement du photovoltaïque sur les toitures en zone urbaine, où elles sont particulièrement répandues.

Définir le porteur de projet et le futur producteur

Dans le cas où un groupe de propriétaires envisage un projet collectif, la copropriété leur offre une forme de partage de la propriété déjà existante. Un syndicat de copropriété peut être le porteur de projet d’une installation photovoltaïque et devenir producteur en signant les contrats relatifs à la production.

Choisir son régime d'imposition

Selon le statut fiscal choisi du producteur (chaque copropriétaire déclare les revenus issus de la vente d'électricité photovoltaïque en tant que personne physique ou le syndicat de copropriété en tant que personne morale), la fiscalité applicable diffère.

Il convient de se référer dans un premier temps aux conditions générales des mesures fiscales (voir la rubrique "Tarifs d'achat et autoconsommation ") puis de connaître les dispositifs spécifiques aux copropriétés ci-dessous.

Les informations collectées ci-dessous sont issues de bulletins officiels des impôts ou de courriers reçus de la Direction de la Législation Fiscale ( DLF ), disponibles en bas de page.

Soumettre au vote en Assemblée Générale

  1. Faire valider la faisabilité technique et la viabilité économique du projet.
  2. Faire voter le projet en assemblée générale.
  3. Réaliser les demandes d’aides et de financements.
  4. Engager les procédures administratives (assurance, contrat de raccordement, contrat d’achat, etc).
  5. Garantir la pérennité du projet en définissant la procédure d’exploitation du système.

Le processus de décision pour la mise en place de cette énergie a été clarifié par la (loi dite Grenelle II). L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a été modifié par cette loi et apporte les précisions suivantes:

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[...]

g) [...] les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. [...]

Le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 est venu préciser les conditions d'application.

Définir le mode de valorisation de l'électricité photovoltaïque

Vente de la totalité ou du surplus de l'électricité

Les revenus de la production peuvent être utilisés pour compenser les charges communes et/ou être redistribués aux propriétaires.

Autoconsommation partielle ou totale

Si l'installation de production est raccordée sur l'installation électrique alimentant les communs (éclairage des couloirs, ascenseur, ventilation des parkings souterrains, etc.), elle génèrera des économies sur la facture d'électricité et donc permettra une baisse des charges.

Autoconsommation collective

Un nouveau modèle est actuellement en train de se déployer pour permettre de répartir des index de production à des consommateurs. Ce modèle permettrait à chaque propriétaire ou locataire qui le souhaite de bénéficier d'une production locale et agir directement dans sa facture d'électricité.

Ce modèle est encore en cours d'expérimentation. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter

l'article " Autoconsommation collective"

.

Dernière Mise à jour : 24/04/2019
Article suivant Choisir son régime d'imposition

Taux de TVA

Seuls les locaux à usage d'habitation et achevés depuis plus de 2 ans sont concernés par le taux de TVA intermédiaire, explicité dans l'article sur les Avantages Fiscaux pour les particuliers . Un immeuble neuf ne pourra donc pas bénéficier du taux de TVA intermédiaire.

  • Le seuil de puissance en copropriété s'applique par logement.

    Le seuil de puissance s'apprécie par logement , comme précisé dans le rescrit fiscal n°2007/50 disponible sur à la référence BOI-TVA-LIQ-30-20-90. Ainsi, dans le cadre d'une puissance totale supérieure au seuil, la répartition s'effectue par le nombre de logements concernés dans la copropriété.

    Exemple : Une copropriété comportant 20 logements installe sur son toit un système de 50kWc. La puissance par logement n’excède pas dans ce cas 3 kWc (puissance par logement de 2,5 kWc).

    Si ces conditions sont remplies, le syndic (ou toute autre personne désignée par les copropriétaires) doit fournir à l’installateur une attestation simplifiée de TVA qu'il est conseillé de compléter l’attestation par une mention manuscrite (ou sur un document annexe) pour tenir compte de la pluralité de logements concernés par la pose de panneaux photovoltaïques :

    " J’atteste que la puissance totale installée n’excède pas 3 kWc par logement"

  • Le cas particulier des locaux affectés partiellement à l’habitation

    Concernant les locaux affectés partiellement à l’habitation (une partie composée de logement et une autre composée de commerces, locaux professionnels etc…) le taux de TVA réduit s’applique " (…)à l’ensemble des travaux portant sur ces locaux dès lors que ceux-ci sont principalement affectés à un usage d’habitation (au moins 50% de la surface totale). Le proportion de 50% doit être appréciée indépendamment de la surface des éventuelles dépendances.

    Lorsque ce local est affecté pour plus de 50% à un usage autre que l’habitation, le taux réduit s’applique, en tout état de cause, aux travaux réalisés dans les pièces du local affectés exclusivement à l’habitation (…)" (Extrait du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 : "TVA - Prestations de services imposables au taux réduit - Travaux (autres que de construction ou de reconstruction) portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans - Locaux concernés", disponible sur http://bofip.impots.gouv.fr ).

    L’annexe de l’instruction fiscale met à disposition un tableau récapitulatif reprenant ces éléments .

Imposition des revenus photovoltaïques

Les copropriétés sont bien souvent composées de plusieurs particuliers. Le 35ter du Code Général des Impôts permet aux particuliers d’être exonérés d’impôts sur le revenu pour les recettes financières issues du photovoltaïque.

Cependant, le Bulletin Officiel des Impôts nommé "BIC - Champ d’application et territorialité - Exonérations - vente par des personnes physiques d’énergie d’origine photovoltaïque" précise les cas où cette disposition ne peut s’appliquer ainsi que l’impossibilité pour un syndicat de copropriété de bénéficier dudit article. Le texte est ainsi rédigé :

" (…) L’exonération des produits provenant de la vente d’électricité d’origine photovoltaïque concerne uniquement les personnes physiques exerçant directement cette activité. Les produits tirés de cette activité par l’intermédiaire d’une personne morale ou d’un organisme dépourvu de personnalité morale (société, groupement, syndicat de copropriété) ne peuvent bénéficier de l’article 35 ter du CGI. "

Par conséquent, les copropriétaires ne peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu en ce qui concerne leurs revenus provenant de la vente d’électricité par leur syndicat de copropriété , évalués selon la quote part correspondant à chacun de leur logement. Ces revenus sont à déclarer en bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Chaque copropriétaire peut choisir le statut fiscal qui lui est le plus approprié (régime des micro-entreprises, régime réel simplifié ou création d’entreprises). Pour plus d’informations sur ces différents régimes, vous pouvez consulter l'article "Choisir son régime d'imposition pour les propriétaires particuliers" .

Impôts locaux

Les installations photovoltaïques peuvent être soumises à plusieurs impôts locaux détaillés dans l'article "Impôts et taxes" , en particulier l'IFER, applicable aux installations supérieures à 100 kW.

  • Seuil de puissance de l'IFER pour les copropriétés

    Celle-ci s'applique pour les installations de puissance supérieure à 100 kW. Dans le cadre de l'IFER, il n'est pas possible de diviser cette puissance par le nombre de logement, autrement dit ce seuil ne s'apprécie pas par logement. Ainsi, c'est bien la puissance totale de l'installation photovoltaïque de la copropriété qui doit être considérée.

Dernière Mise à jour : 24/04/2019
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Copropriété

Définir le projet

Les copropriétés présentent un intérêt majeur pour le développement du photovoltaïque sur les toitures en zone urbaine, où elles sont particulièrement répandues.

Définir le porteur de projet et le futur producteur

Dans le cas où un groupe de propriétaires envisage un projet collectif, la copropriété leur offre une forme de partage de la propriété déjà existante. Un syndicat de copropriété peut être le porteur de projet d’une installation photovoltaïque et devenir producteur en signant les contrats relatifs à la production.

Définir le mode de valorisation de l'électricité photovoltaïque

Vente de la totalité ou du surplus de l'électricité

Les revenus de la production peuvent être utilisés pour compenser les charges communes et/ou être redistribués aux propriétaires.

Autoconsommation partielle ou totale

Si l'installation de production est raccordée sur l'installation électrique alimentant les communs (éclairage des couloirs, ascenseur, ventilation des parkings souterrains, etc.), elle génèrera des économies sur la facture d'électricité et donc permettra une baisse des charges.

Autoconsommation collective

Un nouveau modèle est actuellement en train de se déployer pour permettre de répartir des index de production à des consommateurs. Ce modèle permettrait à chaque propriétaire ou locataire qui le souhaite de bénéficier d'une production locale et agir directement dans sa facture d'électricité.

Ce modèle est encore en cours d'expérimentation. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter

l'article " Autoconsommation collective"

.

Choisir son régime d'imposition

Selon le statut fiscal choisi du producteur (chaque copropriétaire déclare les revenus issus de la vente d'électricité photovoltaïque en tant que personne physique ou le syndicat de copropriété en tant que personne morale), la fiscalité applicable diffère.

Il convient de se référer dans un premier temps aux conditions générales des mesures fiscales (voir la rubrique "Tarifs d'achat et autoconsommation ") puis de connaître les dispositifs spécifiques aux copropriétés ci-dessous.

Les informations collectées ci-dessous sont issues de bulletins officiels des impôts ou de courriers reçus de la Direction de la Législation Fiscale ( DLF ), disponibles en bas de page.

Taux de TVA

Seuls les locaux à usage d'habitation et achevés depuis plus de 2 ans sont concernés par le taux de TVA intermédiaire, explicité dans l'article sur les Avantages Fiscaux pour les particuliers . Un immeuble neuf ne pourra donc pas bénéficier du taux de TVA intermédiaire.

  • Le seuil de puissance en copropriété s'applique par logement.

    Le seuil de puissance s'apprécie par logement , comme précisé dans le rescrit fiscal n°2007/50 disponible sur à la référence BOI-TVA-LIQ-30-20-90. Ainsi, dans le cadre d'une puissance totale supérieure au seuil, la répartition s'effectue par le nombre de logements concernés dans la copropriété.

    Exemple : Une copropriété comportant 20 logements installe sur son toit un système de 50kWc. La puissance par logement n’excède pas dans ce cas 3 kWc (puissance par logement de 2,5 kWc).

    Si ces conditions sont remplies, le syndic (ou toute autre personne désignée par les copropriétaires) doit fournir à l’installateur une attestation simplifiée de TVA qu'il est conseillé de compléter l’attestation par une mention manuscrite (ou sur un document annexe) pour tenir compte de la pluralité de logements concernés par la pose de panneaux photovoltaïques :

    " J’atteste que la puissance totale installée n’excède pas 3 kWc par logement"

  • Le cas particulier des locaux affectés partiellement à l’habitation

    Concernant les locaux affectés partiellement à l’habitation (une partie composée de logement et une autre composée de commerces, locaux professionnels etc…) le taux de TVA réduit s’applique " (…)à l’ensemble des travaux portant sur ces locaux dès lors que ceux-ci sont principalement affectés à un usage d’habitation (au moins 50% de la surface totale). Le proportion de 50% doit être appréciée indépendamment de la surface des éventuelles dépendances.

    Lorsque ce local est affecté pour plus de 50% à un usage autre que l’habitation, le taux réduit s’applique, en tout état de cause, aux travaux réalisés dans les pièces du local affectés exclusivement à l’habitation (…)" (Extrait du BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 : "TVA - Prestations de services imposables au taux réduit - Travaux (autres que de construction ou de reconstruction) portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans - Locaux concernés", disponible sur http://bofip.impots.gouv.fr ).

    L’annexe de l’instruction fiscale met à disposition un tableau récapitulatif reprenant ces éléments .

Imposition des revenus photovoltaïques

Les copropriétés sont bien souvent composées de plusieurs particuliers. Le 35ter du Code Général des Impôts permet aux particuliers d’être exonérés d’impôts sur le revenu pour les recettes financières issues du photovoltaïque.

Cependant, le Bulletin Officiel des Impôts nommé "BIC - Champ d’application et territorialité - Exonérations - vente par des personnes physiques d’énergie d’origine photovoltaïque" précise les cas où cette disposition ne peut s’appliquer ainsi que l’impossibilité pour un syndicat de copropriété de bénéficier dudit article. Le texte est ainsi rédigé :

" (…) L’exonération des produits provenant de la vente d’électricité d’origine photovoltaïque concerne uniquement les personnes physiques exerçant directement cette activité. Les produits tirés de cette activité par l’intermédiaire d’une personne morale ou d’un organisme dépourvu de personnalité morale (société, groupement, syndicat de copropriété) ne peuvent bénéficier de l’article 35 ter du CGI. "

Par conséquent, les copropriétaires ne peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu en ce qui concerne leurs revenus provenant de la vente d’électricité par leur syndicat de copropriété , évalués selon la quote part correspondant à chacun de leur logement. Ces revenus sont à déclarer en bénéfices industriels et commerciaux non professionnels. Chaque copropriétaire peut choisir le statut fiscal qui lui est le plus approprié (régime des micro-entreprises, régime réel simplifié ou création d’entreprises). Pour plus d’informations sur ces différents régimes, vous pouvez consulter l'article "Choisir son régime d'imposition pour les propriétaires particuliers" .

Impôts locaux

Les installations photovoltaïques peuvent être soumises à plusieurs impôts locaux détaillés dans l'article "Impôts et taxes" , en particulier l'IFER, applicable aux installations supérieures à 100 kW.

  • Seuil de puissance de l'IFER pour les copropriétés

    Celle-ci s'applique pour les installations de puissance supérieure à 100 kW. Dans le cadre de l'IFER, il n'est pas possible de diviser cette puissance par le nombre de logement, autrement dit ce seuil ne s'apprécie pas par logement. Ainsi, c'est bien la puissance totale de l'installation photovoltaïque de la copropriété qui doit être considérée.

Article précédent Définir le projet
Article suivant Soumettre au vote en Assemblée Générale

Soumettre au vote en Assemblée Générale

  1. Faire valider la faisabilité technique et la viabilité économique du projet.
  2. Faire voter le projet en assemblée générale.
  3. Réaliser les demandes d’aides et de financements.
  4. Engager les procédures administratives (assurance, contrat de raccordement, contrat d’achat, etc).
  5. Garantir la pérennité du projet en définissant la procédure d’exploitation du système.

Le processus de décision pour la mise en place de cette énergie a été clarifié par la (loi dite Grenelle II). L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a été modifié par cette loi et apporte les précisions suivantes:

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[...]

g) [...] les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. [...]

Le décret n° 2012-1342 du 3 décembre 2012 est venu préciser les conditions d'application.

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Publications

Réponse de la DLF en 2009 : TVA et crédit d'impôt pour les copropriétés (PDF - 314,7 Kio) télécharger
Réponse de la DLF en 2009 : attestation simplifiée de TVA pour les copropriétés (PDF - 509,2 Kio) télécharger
Réponse de la DLF en 2011 : IFER, CET et imposition pour les copropriétés et ASL (PDF - 5,2 Mio) télécharger

A voir également

Chapitre | Tarifs d'achat et autoconsommation
Autoconsommation collective
Chapitre | Tarifs d'achat et autoconsommation
Avantages fiscaux